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有关推动住房租赁资产证券化相干工作的告知

来源:中国证监会、住房城乡建设部 编辑: 发布时间:2018-06-12

有关推动住房租赁资产证券化相干工作的告知:

中国证监会各派出机构,各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委、房地局),新疆生产建设兵团建设局,上海证券交易所、深圳证券交易所,中国证券业协会(报价系统),中国证券投资基金业协会,中国房地产估价师与房地产经纪人学会:

为贯彻贯彻党的十九大认识和2018年中央经济工作会议提议的有关加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房准则请求,按照《国务院办公厅有关加快培养和发扬住房租赁市场的若干见解》(国办发〔2016〕39号)和《有关在人口净流入的大中城市加快发扬住房租赁市场的告知》(建房〔2017〕153号),加快培养和发扬住房租赁市场特别是长期租赁,支撑专业化、机构化住房租赁企业发扬,激励发行住房租赁资产证券化产品,现就有关事宜告知如下:

 

一、总体请求

(一)重要意义。住房租赁资产证券化,有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;有利于降低住房租赁企业的杠杆率,办事职业供给侧结构性革新,增进形成金融和房地产的良性循环;可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。

(二)根本原则。坚持市场化、法治化原则,充分发挥资本市场办事实体经济和国家战略的积极作用;明确优先和重点支撑的领域;增强监管协作,鼓动业务标准发扬;积极履行监管职责,切实保护投资者合法权益,合力防范风险。

 

二、住房租赁资产证券化业务的展开条件及其优先和重点支撑领域

(三)发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件:一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全准则符合相干请求,已按限定办理住房租赁登记备案相干手续;二是物业正常运营,且产生持续、稳固的现金流;三是发起人(原始权益人)企业治理健全,具有持续经营能力及较强运营办理能力,最近2年无重大违法违规作为。

(四)优先支撑大中城市、雄安新区等国家政策重点支撑区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁名目及国家政策激励的其他租赁名目展开资产证券化。

(五)激励专业化、机构化住房租赁企业展开资产证券化。支撑住房租赁企业建设和运营租赁住房,并经过资产证券化方式盘活资产。支撑住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并展开资产证券化融资。优先支撑名目运营优良的发起人(原始权益人)展开住房租赁资产证券化。

(六)重点支撑住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极鼓动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

三、健全住房租赁资产证券化工作程序

 

(七)支撑住房租赁企业展开资产证券化。住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求,自主展开住房租赁资产证券化,配合接受中介机构尽职调查,提供相干材料,协助展开资产证券化方案设计和物业估值等工作,并向证券交易场所提交发行申请。

(八)优化租赁住房建设验收、备案、交易等程序。各地住房建设办理部门应对展开住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事件建立绿色通道。对于在租赁住房用地上建设的房屋,允许转让或抵押给资产支撑专项筹划等特殊目的载体用于展开资产证券化。

(九)优化住房租赁资产证券化审核程序。各证券交易场所和中国证券投资基金业协会应按照资产证券化业务限定,对申报的住房租赁资产证券化名目实行审核、备案和监管,科研建立受理、审核和备案的绿色通道,专人专岗承担,提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。

 

四、增强住房租赁资产证券化监督办理

(十)建立健全业务合规、风控与办理体系。中国证监会和住房城乡建设部鼓动建立健全住房租赁资产证券化业务的合规、风控与办理体系,引导相干单位健全自律规则及负面清单,建立住房租赁资产证券化的风险监视检测、违约处置、信息披露和存续期办理等准则规则,引导相干主体合理设计交易结构,切实做到风险隔离安排,严刻遵守执业标准,做到利益冲突防范以及投资者保护,贯彻各项监管请求。科研探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构。

 

(十一)建立健全自律监管体系。中国证券业协会、中国证券投资基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会要增强配合,搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台,增强组合协作,加快建立住房租赁企业、资产证券化办理人、物业运营办事机构、房地产估价机构、评级机构等参与人的自律监管体系,科研鼓动将住房租赁证券化名目运转表现纳入住房租赁企业信用评价体系查核指标,依法依规对严重失信主体采纳联合惩戒办法。

(十二)合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业实行评估时,应以收益法作为最首要的评估方法,严刻按照房地产资产证券化物业评估有关限定出具房地产估价报告。承担房地产资产证券化物业估值的机构,应当为在住房城乡建设部门备案的专业力量强、声誉优良的房地产估价机构。资产支撑证券存续期间,房地产估价机构应按照限定或约定对底层不动产物业实行按期或不按期评估,产生收购或者处置资产等重大事件的,应当重新评估。

(十三)积极做到尽职调查、资产交付与持续运营办理工作。资产证券化办理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构应勤勉尽责,对有关交易主体和基础资产实行全面的尽职调查,确保符合相干政策和监管请求。发起人(原始权益人)应切实履行资产证券化法律文件约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信办法等相干义务,并积极配合中介机构做到尽职调查。

 

五、营造优良政策环境

(十四)培养多元化的投资主体,提高资产支撑证券流动性。中国证监会、住房城乡建设部将协同努力,积极激励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务,建立多元化、可持续的资金保障机制。

(十五)激励相干部门和地方政府经过市场化方式优先选择专业化、机构化或具有资产证券化业务阅历的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场,并就其展开租赁住房资产证券化予以政策支撑。

(十六)建立健全监管协作机制。中国证监会、住房城乡建设部建立住房租赁资产证券化名目信息共享、日常监管及违规违约处置的工作机制,协调处置住房租赁资产证券化过程中存在的问题与困难,鼓动住房租赁资产证券化井井有条发扬。中国证监会各派出机构及上海、深圳证券交易所等单位与各省级住房城乡建设主管部门应增强协作,充分依托资本市场,积极推动符合条件的企业发行住房租赁资产证券化产品,拓宽融资渠道;增强资产证券化的业务过程监管,防范资金违规加入房地产市场,严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的作为。

 

中国证监会、住房城乡建设部

2018年4月24日


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